Comprare casa per gli under 36: Decreto sostegni bis

Comprare casa oggi non è una cosa molto semplice, soprattutto i giovani incontrano diverse difficoltà quando decidono di fare questo grande passo. 

Nella maggior parte dei casi necessitano del sostegno dei propri genitori, ma non tutti possono vantare di avere questa fortuna…

Ad aiutare gli under 36 a coronare il loro sogno di indipendenza è il decreto Sostegno Bis, Dl n. 73 del 2021, che introduce una serie di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. 

Ma facciamo chiarezza e vediamo insieme in cosa consistono queste agevolazioni e soprattutto come fare per richiederle…

1. Esenzione imposte di registro, ipotecarie e catastale.

Solitamente quando si acquista una casa ci sono alcune imposte da pagare:

• Imposta di registro: 2% del valore catastale rivalutato
• Imposta ipotecaria: 50€ in misura fissa
• Imposta catastale: 50€ in misura fissa

Mentre chi acquista da costruttore/impresa invece si ritrova a pagare:

• IVA: fissa al 4% calcolata sul valore dell’immobile
• Imposta di registro: 200€ in misura fissa
• Imposta ipotecaria: 200€ in misura fissa
• Imposta catastale: 200€ in misura fissa

Con il nuovo decreto legge i provvedimenti prevedono l’esonero del pagamento di queste imposte per l’acquisto delle abitazioni che abbiano i requisiti di “prima casa”.

Sono escluse da queste agevolazioni le abitazioni che rientrano nelle categorie di pregio e lusso, ovvero la categoria catastale A1 (appartamenti di lusso), A8 (ville di lusso) e A9 (castelli).

Le misure contenute nel decreto Sostegni bis si applicano agli atti stipulati dalla data di entrata in vigore del decreto legge, il 26 maggio 2021, fino al 30 giugno 2022. 

2. Esenzione fiscale vale anche per i mutui e finanziamenti. 

Ciò significa che si prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva, che sarebbe dovuta nella misura dello 0,25% per i finanziamenti erogati per l’acquisto, costruzione e ristrutturazione di immobili ad uso abitativo relativi alle abitazioni prima casa. 

Attenzione però la sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.

3. Maggiori garanzie per i giovani

La Garanzia del Fondo è uno strumento finalizzato a migliorare all’accesso al credito bancario per l’acquisto della prima casa da parte dei giovani che, lavorando spesso con contratti precari, preferiscono rimandare l’acquisto di un immobile e rimanere a casa con i genitori. 

Questo fondo presta garanzia verso la Banca erogatrice, consentendo il completamento dell’operazione dove le garanzie sono carenti.

Con questo decreto il fondo di garanzia che aiuta i giovani con contratto atipico ad accedere al finanziamento bancario per acquisto della prima casa è stato aumentato di 290 milioni di euro per il 2021 e 250 milioni per il 2022.

Inoltre la garanzia del fondo viene elevata dal 50% fino ad un massimo dell’80% del prezzo di acquisto dell’immobile, inclusi gli oneri accessori.

Questo significa che: se le rate del mutuo non vengono pagate, il Fondo (che normalmente copre fino al 50%)  potrà coprire fino all’80% della quota capitale della rata, purché l’ammontare del finanziamento sia superiore all’80% del valore della casa. 

In un secondo momento, tramite l’Agenzia delle Entrate Riscossione, sarà il Fondo di Garanzia a chiedere senza interessi al mutuatario la quota anticipata.

In altre parole: in caso di inadempimento del mutuatario il Fondo interviene liquidando alla banca l’importo previsto dalla garanzia per poi agire nei confronti del mutuatario stesso per il recupero della somma liquidata.

Al mutuatario, pertanto, resta l’obbligo di restituire per intero le somme pagate dal Fondo alla banca, il quale provvede al recupero della somma pagata.

Per beneficiare di queste agevolazioni bisogna avere però dei requisiti anche di reddito che tra poco vedremo insieme, invece per tutti i giovani con età inferiore ai 36, a prescindere dal reddito, vale la cancellazione delle imposte per la compravendita.

Il che si traduce che se acquisto una casa da costruttore del valore di 250.000€ risparmio ben 10.000€.

Chi può accedere alla garanzia e usufruire di queste agevolazioni? 

La possibilità di ottenere una garanzia più alta è riservata a chi non ha compiuto 36 anni e ha un reddito inferiore a 40.000€. 

Per questo è necessario disporre della dichiarazione Isee che attesti l’ammontare delle voci di “ricchezza” del proprio nucleo familiare.

Questo vincolo legato al reddito vale anche in caso di acquisto da parte di due persone conviventi che hanno entrambi un Isee inferiore a 40.000€ l’anno. 

Facendo un esempio pratico per farti capire meglio:

Se ad acquistare la prima casa è una coppia, per poter usufruire delle agevolazioni, è necessario che entrambi abbiano un Isee inferiore ai 40.000 euro (anche se la somma dei due supera il limite, l’agevolazione verrà concessa).

Se invece uno dei due avesse un Isee inferiore a 40.000 euro e l’altro superasse questa soglia, l’unico ad aver diritto all’agevolazione sarebbe quello con Isee inferiore ai 40.000 euro per la sua quota.

Scommetto che ora anche tu sei allettato da queste nuove disposizioni e sicuramente ti starai chiedendo: 

Come si fa la richiesta per accedere a queste agevolazioni?

In realtà è molto semplice, per accedere al Fondo con la garanzia dell’80%, la domanda potrà essere presentata ad una delle banche aderenti all’iniziativa a partire dal 30° giorno dall’entrata in vigore del Decreto sostegni bis e fino al 30 giugno 2022.

Bisogna quindi compilare il modulo messo a disposizione sul sito Consap o MEF e dagli stessi intermediari.

Il modulo di accesso al Fondo prevede tre tipologie di acquisto:

• Acquisto;
• Acquisto con interventi di ristrutturazione con accrescimento dell’efficienza energetica;
• Acquisto con accollo da frazionamento (da costruttore).

I tempi di risposta invece sono: 

• Entro 20 giorni Consap comunica alla banca l’ammissione alla garanzia.
• Entro 90 giorni la banca comunica a Consap il perfezionamento del mutuo garantito, o la mancata erogazione del mutuo (in tale ultimo caso la garanzia decade).

È sempre possibile e consigliabile chiedere alla banca la documentazione attestante l’avvenuto invio della domanda a Consap.

Ma le novità non finiscono qua…

Il decreto Sostegni bis in presenza dei requisiti  di età e reddito ha previsto anche che, se si compra casa da una impresa, all’acquirente spetta un credito d’imposta pari all’Iva pagata da utilizzare per pagare altre imposte su atti successivi (come successioni o altre compravendite). 

In alternativa, il credito può essere inserito nella dichiarazione dei redditi per essere recuperato.

Un’altra novità, infine, è la proroga al 31 dicembre 2021 del Fondo di solidarietà per la prima casa, istituito con il decreto Cura Italia, per sostenere i mutuatari in difficoltà con il pagamento delle rate del muto.

La domanda lecita che verrebbe da chiedersi ora è: conviene comprare casa nel 2021?

Per un giovane under 36 la risposta è: DECISAMENTE SÌ!

Queste novità e i tassi mutui veramente bassi (se non nulli) uniti alla garanzia dello Stato che passa all’80% del mutuo e rende più semplice l’erogazione di mutui da parte di banche, rende questo anno sicuramente uno dei più favorevoli per acquistare casa.

E tu sei pronto per fare questo grande passo?