CONTRATTI LOCAZIONE IMMOBILIARE

La Locazione Immobiliare

Dalle basi del diritto agli aspetti economici rilevanti

Non è necessario essere esperti di diritto per conoscere il funzionamento di un contratto semplice come quello della locazione immobiliare.

La maggior parte degli aspetti bene o male sono noti a tutti ma, nonostante ciò, alcuni rimangono ancora sconosciuti o poco chiari ai più.

Vediamo allora di effettuare una analisi approfondita sull’argomento partendo dai concetti basilari di diritto e passando poi agli aspetti economici più rilevanti per trarre le nostre conclusioni a riguardo.

Se vuoi fare luce su questo argomento e conoscerne gli aspetti fondamentali in maniera semplice ma dettagliata, approfitta di questa occasione e leggi attentamente quanto segue.

Le basi di diritto sui contratti di locazione

Nel diritto, la locazione è il contratto mediante il quale una parte, il locatore, si impegna a far godere una seconda parte, il locatario o conduttore, di una cosa mobile o immobile per un dato tempo, a fronte di un corrispettivo accordato tra le parti. È un contratto consensuale e cioè che si perfeziona semplicemente non appena raggiunto l’accordo tra le parti.

Con il contratto di locazione, il locatore si obbliga a:

• Consegnare il bene al conduttore
• A mantenerlo in condizioni tali da servire all’uso convenuto (al locatore spetteranno le riparazioni necessarie, al conduttore la piccola manutenzione)
• Garantire il pacifico godimento del bene, in particolare a fronte di eventuali richieste di di diritti di parti terze

Ma anche il conduttore ha dei doveri fondamentali. Dal canto suo è infatti obbligato a:

• Prendere in consegna il bene e servirsene con diligenza (in questo senso se dovessero verificarsi dei deterioramenti del bene deve dimostrare che non sono dipesi da sua colpa)
• Versare le somme concordate nei termini previsti
• Restituire il bene nello stesso stato in cui l’ha ricevuto (salvo il deterioramento causato dal normale utilizzo dello stesso nel tempo)

La locazione può avere luogo sia a tempo determinato che indeterminato, la prima è soggetta a tacito rinnovo, la seconda perdura fino alla disdetta di una delle due parti.

Vi è, da parte del conduttore, la possibilità di sublocare il bene e cioè dare lo stesso in locazione ad una terza parte, senza il consenso del proprietario, a meno che questa possibilità non sia esplicitamente esclusa da contratto.

Analizzati i principi generali, entriamo ora nello specifico dell’argomento.

La locazione di immobili ad uso abitativo e commerciale

Abbiamo visto che la locazione si basa sull’accordo di due parti dando luogo a una reciproca soddisfazione in seguito allo sfruttamento di un bene.

Nella locazione immobiliare il locatario può fare uso di una abitazione, il locatore, proprietario della stessa, riceve in cambio un canone accordato secondo i principi di autonomia contrattuale che dipenderà comunque dal principio della domanda e offerta.

Gli immobili urbani seguono regole differenti a seconda che siano immobili ad uso abitativo o ad uso diverso dall’abitazione.

Per i primi, in caso di locazione a libero mercato, il canone è rimesso all’autonomia contrattuale e la durata non può essere inferiore a 4 anni rinnovabili per ulteriori 4, salvo disdetta data  da una parte con un minimo di 6 mesi di anticipo ed esclusivamente per gli specifici motivi contemplati dalla legge: 9 dicembre 1998, n. 431, art. 3.

In caso invece di locazione in base ad accordi definiti in sede legale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, il valore viene definito secondo gli specifici accordi mentre la durata del canone è determinata in non meno di tre anni con rinnovi da due, salva disdetta come delineata secondo l’art. 2 della citata legge.

Nel caso di immobili ad uso diverso dall’abitazione come immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, professionali, culturali e così via, non esiste un criterio legale per la definizione iniziale del canone che viene quindi definito secondo le leggi di mercato. La durata invece è fissata a 6 anni rinnovabili di ulteriori 6, salvo disdetta di ciascuna delle parti.

Tipologie di contratto di locazione

Oltre al contratto ordinario a canone libero (rinnovabile di 4 anni in 4 anni) e quello di comodato d’uso che non prevede nessun canone essendo completamente gratuito, esistono ulteriori esempi contrattuali.

Uno di questi è il contratto transitorio.

Nei contratti transitori la durata è individuata tra un minimo di un mese e un massimo di 18 mesi mentre il canone è simile a quello del contratto a canone libero aumentato di circa un 20%.

Trascorso il termine concordato si conclude il contratto tra le parti, a meno che queste non intendano dare seguito al contratto, attivandosi per rendere questa scelta effettiva.

Un contratto di questo tipo prevederà una clausola che individui l’esigenza transitoria delle parti, le quali dovranno darne conferma tramite lettera raccomandata da inviare entro il termine stabilito nel contratto, mentre l’esigenza abitativa transitoria andrà provata e allegata al contratto mediante apposita documentazione. Diversamente, la durata di questo tipo di contratto seguirà automaticamente quella del classico contratto ordinario.

Un’altra tipologia è quella del contratto di locazione convenzionato o a canone concordato, è la tipologia che si basa sui 3 anni rinnovati di 2 e determinato tra le associazioni dei proprietari e quelle dei conduttori. In questo caso per la determinazione dei canoni viene fatto affidamento a delle tabelle con parametri valutati in base alle caratteristiche degli immobili (posizione, dimensioni, accessori e ulteriori dettagli). Scopo di questo tipo di contratto è quello di favorire chi si trova costretto a prendere in affitto un immobile, tenendo bassi i canoni per gli inquilini e offrendo benefici fiscali ai proprietari (detrazioni IRPEF, ICI, imposta di registro).

In alternativa alla proroga di 2 anni in seguito ai primi 3, le parti possono decidere di prorogare effettuando al contempo delle variazioni contrattuali e in questo caso la proroga sarà di ulteriori 3 anni anziché 2.

Un ultimo tipo di contratto è quello transitorio specifico per studenti.

Nel contratto transitorio per studenti la durata prevista è compresa tra i 6 e i 36 mesi e può essere stipulata solo nei comuni sedi di università, o sedi distaccate delle stesse rivolgendosi a studenti fuori sede (studenti che studiano in un comune diverso da quello di residenza).

Il canone segue necessariamente gli accordi locali come per il contratto a canone concordato, all’interno di una logica calmierata in cui non è possibile optare alternativamente per un canone che segua le leggi di mercato.

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